Gli investimenti immobiliari

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– i vari tipi di investimento, analisi del corso

Gli investimenti si differenziano in tre grandi gruppi, quelli mobiliari, quelli commerciali e quelli immobiliari.

Per quanto riguarda i primi, essi sono rappresentati dai titoli che a loro volta si articolano in obbligazioni, azioni, futures, warrant …; normalmente scambiati in borsa, il borsista si avvale spesso d agenzie specializzate che nella maggior parte dei casi si adoperano per costruire all’investitore un “ giardinetto “.

Questo modus operandi infatti permette di diversificare gli investimenti compensando eventuali perdite.

Un altro strumento utile agli investitori mobiliari è rappresentato dall’acquisto di divise estere, anch’esse scambiate sui mercati, strumento che va ad inserirsi nel portafoglio dell’investitore.

I titoli mobiliari sono controllati dalla CONSOB al fine di evitare speculazioni legate all’abusivismo finanziario, in realtà tale controllo trova limiti legati al proliferarsi delle transazioni a livello internazionale che hanno trovato un veicolo esponenziale con la globalizzazione.

Infatti l’attività di verifica viene ostacolata dall’impossibilità di incidere su taluni titoli extracomunitari, per quelli comunitari sono state realizzate intese finalizzate a combattere l’abusivismo.

Altro organo di controllo dovrebbe essere, e uso il condizionale, la Banca d’Italia, tale organo ormai non è più pubblico, mi correggo, è pubblico di facciata ma retto da azionisti privati, non ha più valenza, poiché il nostro paese ha delegato all’Europa la sua sovranità monetaria, partecipa soltanto con le altre banche centrali alle scelte di politica economica comunitaria.

In teoria dovrebbe controllare le banche nazionali al fine di prevenire fallimenti, ma evidentemente, visti i risultati, immagino che in questo lavoro trovino grosse difficoltà.

Veniamo ora a come si articolano nel commercio.

Essi si dividono in esercizi commerciali veri e propri e borsa merci, quest’ultima monitorata dalla BMTI, società a partecipazione pubblica, sono franco in partenza o arrivo, pronti contro termine, certificati di deposito ….

L’attività commerciale a sua volta si diversifica in una miriade di piccole e grandi imprese che assumono ragioni sociali diverse a secondo della tipologia e della dimensione.

Gli esercizi vengono registrati presso la Camera di Commercio, ente pubblico che fornisce i servizi essenziali alle imprese private.

Elemento che viene in risalto in questo contesto è quello collegato alla propensione del rischio; negli investimenti mobiliari propriamente detti, vista la loro flessibilità, l’investitore presenta un margine di rischio elevato, infatti il prezzo dei titoli è inversamente proporzionato alle rendite.

Nel settore commerciale tale rischio è minore in ragione del fatto che normalmente chi opera in tali ambiti ha una competenza specifica in materia.

A volte il profano si immerge in ambiti commerciali che non gli sono propri, certo questo non è vietato, ma consiglio vivamente consulenze specifiche e veritiere in tale disciplina.

La propensione al rischio è molto bassa nel contesto immobiliare, generalmente chi investe in tale ramo predilige impiegare il capitale in modo sicuro e non impegnativo, tenendo presente che altrimenti investire in borsa o nel commercio generalmente rappresenta un maggior impiego di tempo e energie.

Le rendite sono ovviamente proporzionate in ragione della loro destinazione e del fattore rischio.

Veniamo ora agli investimenti che fanno capo alla materia del corso, quelli immobiliari.

Le lezioni purtroppo non sono frontali e pertanto viene a mancare il dialogo e il rapporto umano che si instaura normalmente tra docente e discente, ho cercato, nell’ambito del possibile di renderlo il più naturale possibile al fine di smussare eventuali lacune o approfondire un aspetto specifico della materia.

L’aspettativa è quella di comunicare e far comprendere tutti gli aspetti salienti di quello che viene definito il mercato immobiliare.

Il corso è rivolto sia alle agenzie di settore che agli investitori, ma a mio avviso potrebbe essere interessante anche a chi semplicemente vuole acquistare una casa.

D’altro canto sia che parliamo di investimenti, come di acquisto a titolo semplicemente abitativo, parliamo di ingenti somme ( per l’operaio, l’impiegato, il piccolo esercente etc., quella cifra rappresenta un impegno economico spesso ventennale e quindi giustamente meritevole di tutela).

Il corso si articola in quattro moduli, nel primo si affrontano gli aspetti econometrici del mercato in questione previo una breve premessa concernente gli elementi di economia; non verranno evidenziate formule matematiche, inutili nel contesto, semmai grafici per meglio assimilare la concettualistica di base.

In quest’ottica si osserveranno le due tipologie di acquisto a titolo derivativo, quelle indirette derivanti dalle procedure concorsuali e quelle dirette derivanti dall’incontro tra l’offerta e la domanda, e quelle a titolo originario scaturenti dalle cessioni operate dai costruttori.

In ultimo si vedranno i trend con le aspettative future nel breve periodo.

Nel secondo modulo oggetto di analisi, saranno gli aspetti puramente tecnici, si vedrà come leggere le piantine catastali, come vengono classificati gli immobili e i fondi, come si articolano gli impegni tributari.

Verrà posto l’accento sulle caratteristiche dell’agibilità e della abitabilità, loro evoluzione e competenze amministrative.

Nel terzo modulo si affronteranno gli aspetti legali ancorati alla proprietà privata immobiliare, dai modi di acquisto alle garanzie reali, per poi scendere sulle varie tipologie previste dal nostro legislatore.

Nel caso in cui foste sopravvissuti, nel quarto modulo ci si interrogherà sul “ confortante” aspetto legato alle spese vive che l’investitore si trova a dover assumere.

La narrazione si fonda su fonti certe e attendibili elencate in appendice.

Spero di essere stato utile.

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