ものぐさ大家さんのための大規模修繕これだけ入門マスターガイド
大規模修繕なんてやらずに済むならやりたくない！だけど...そうもいかないかな...でもメンドクサイな...そんなものぐさ大家さんに、最低限の準備や工事の仕方を解説します。なお、しっかり大家さんのために詳細な資料やツールも用意しています。
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What You Will Learn!
- 大規模修繕を先送りにするリスクがわかる（特に死傷者が出た場合は破産しかねない）
- 築年数別に大規模修繕の考え方から逆算した資金の準備ができる
- 実際に工事をするときの業者探し・業者選び・見積もり方法・選び方・契約の注意点などの実務がわかり大失敗しない大規模修繕が実施できる
- 自宅の戸建やマンションとは異なる賃貸物件ならではの良い意味で工事の手を抜く箇所がわかるのでムダのない工事ができる
- 中古物件を買う前・買った後の大規模修繕を実施するかどうかやその予算の試算方法がわかるので堅実な投資判断ができる
Description
私は2006年から東京大家塾という大家さん・地主さん・不動産投資家さんの勉強会を主宰しています。累計で３万件を超える相談...要するに上手くいかなくて困っている相談を聞いて対応してきました。今回は、大規模修繕の相談事例に基づいて、コースを作成しました。
大規模修繕では、こんな相談が多いものです。
いつ実施したらいいですか？
どのように予算設定をしたらいいですか？
どのように資金調達をしたらいいですか？
どのように見積金額を落としたらいいですか？
どのように工事会社を探したらいいですか？
どのように工事会社を選んだらいいですか？
どのように工事に発注（契約）したらいいですか？ 注意点は何ですか？
中古物件を取得する前はどのように見極めたらいいですか？
こうした相談が多いのは、失敗するとこんな困ったことになるからです。
水のトラブルで入居者が生活ができない状態に。突貫工事で土日も夜間も工事をしてもらってなんとかなったが通常の工事費の２倍近い修繕費になってしまった。入居者からは迷惑料をよこせと言われている。
老朽化が原因で建物が破損して死傷者が出ると悪い意味でテレビのニュースに出てしまう。損害賠償請求されると破産しかねない。
工事会社の見積もりに任せると過剰な工事で過剰なお金を払うことになる。
漏水が始まっていて早く対応しないといけないのに銀行がお金を貸してくれない。または、工事の契約をした後になって銀行から融資NGの回答。工事をキャンセルすると違約金が発生する。
何でもいいから値下げしろ！ なんていうと、わからないところでコッソリ手抜き工事になるからやりたくないけれど、どの部分の工事を省略したり品質を下げたりしていいのかわからない。結局、割高だったり過剰だったりする工事をしてしまう。
管理会社に紹介してもらうと工事会社は紹介料を上乗せしてくると聞いたけれど、ほかに工事会社を探しようがない。だから相見積もりも取れないから管理会社からの見積もりが妥当なのか判断できない。結局、割高だったり過剰だったりする工事をしてしまう。
工事会社から一括前払いしてくれたら大幅値引きをすると提案されて、その条件で契約してお金を支払ったが、その後いっこうに工事が始まらず、担当者と連絡がなかなか取れない。
良い中古物件を見つけても、工事会社に大規模修繕の見積もりを取っている間に売れてしまう。３回もそんなことが続いたので、工事会社も見積もりを取るのを嫌がっているよう。修繕費がわからないと中古物件は怖くて買えない。結局、何も買えずに３年が経ってしまった。
こんなことになるのがわかっているのに、あなたも同じことをするのは嫌ですよね。
相談事例・失敗事例がわかっているのですから、そうならないように進めたいものですよね。
また、失敗して損をするだけではなく、計画的な修繕をすることで、
空室が出ても次の入居者がすぐに見つかる
入居者が長く住み続けてくれる
売却時するときに高く売れる
と、良いことばかりです。
とは言え、大規模修繕の専門家に相談すると
30年以上の長期修繕計画を建てましょう。
所有者責任を果たしましょう!!
などと全くの正論であるからこそ「そこまでやらないといけないのか？」とウンザリしてしまいますよね。
大規模修繕の専門家になりたいわけでもなければ、毎年のように大規模修繕があるわけでもないのです。そんなに時間や労力を掛けて取り組みたいものではありません。
そこで、今回、そんなメンドウなことはしたくないという、正直者な（？）ものぐさ大家さんのために、これだけ押さえれば大丈夫で、あとは専門家を上手く使えば大丈夫！ という内容を揃えました。
この内容を知り使うことで、次のような未来が手に入ります。
築年数に応じて大規模修繕に向けた準備ができる。
適切なタイミングで適切な予算で修繕ができる。
築年数の割には良い物件と地元の仲介会社から内見依頼が途絶えない。
入居者は手入れの行き届いている住まいに満足して長く住み続けてくれる。
退去があまりないので、新規募集時に家賃を下げずに済む。部屋の原状回復工事にもお金が掛からない。
要するに、入居者の入れ替えがあまりなく、クレームもあまりなく、つまり大家さんとしてはあまり仕事がないにもかかわらず、しっかり家賃は入ってくるとういう、理想の満室安定経営になります。
もちろん、売却する時も、家賃が高止まりしていて、満室で、外見もキレイなら高く売れる確率が高まります。
例えば、満室家賃が月収40万円（年収480万円）の物件と、大規模修繕をしていないために家賃が10%下落している月収36万円（年収432万円）で、表面利回りを9%と想定すると、前者は約5,333万円、後者は約4,800万円と、約533万円も差がでます。
修繕履歴もしっかり残してあれば、購入希望者は修繕費を大きく見込む必要はありませんから、表面利回り8.5%でも購入するかもしれません。そうすると、約5,647万円に、つまり約847万円も差が開きます。
この規模の物件ですと、最初の大規模修繕の予算は150万円くらいですから、まったく安い投資（工事）となります。
いかがでしょうか？
もし、あなたが理想の満室安定経営を実現したいのでしたら、今回のコースをご活用ください。
追伸
しっかり大家さんのためとして、例えば、国土交通省の「 賃貸住宅の修繕・点検時期のセルフチェックシート」や、その解説動画、大規模修繕の事例集なども用意しています。
Who Should Attend!
- 大規模修繕のことなんて考えたくない...やらずに済むのならやりたくない...だけど...そんな正常な大家さんを歓迎ます。
- 大規模修繕はババ抜き。ババは誰かに引かせれば良い（大規模修繕する前に売り抜ければいい）とお考え方には全く役に立ちません。
- 中古物件は経年劣化しているからこそ安いので、その後の修繕費を見える化しないと購入できない...そんな大家さんも正常です。このコースを参考になさってください。
